仲介手数料以外の諸費用っていくらかかるの？
こんにちは。
ハウスパートナーの池上です。
今日は不動産を売却する場合の諸費用について、よくあるご質問にお答えしようと思います。
不動産売却に際して、仲介手数料以外にどんな諸費用がかかるのかを知らないと手残り金額の計算ができません。
資金計画を立てる際も、おおよその検討材料がないと計画の立て方から難しくなりますので。
ここでは、不動産売却にかかる諸費用の詳細や概ねかかる費用などを解説します。
はじめに～不動産売却時の費用を説明する前に
以下の項目は、すべてのケースにあてはまるわけではありませんが、対象となる不動産の個別要素に起因するもの、また売主の個別事情によるものなど、ケースバイケースであることを踏まえて読み進めてください。
不動産売却時の費用｜収入の部
①手付金：
目安としては、契約時に売買代金の5～10％相当額を手付金として受領しますが、この限りではありません。契約条件によっては、手付金の支払いが無い「代金一括決済」の場合もあります。
②残代金：
手付金を除いた残代金の意味です。
前述のように、代金一括決済という支払方法もあります。
売買代金以外の収入
①固定資産税（都市計画税）の分担金：
売買契約書の条文の中に、「公租公課の負担」の記載がありますが、固定資産税・都市計画税等の公租公課は、引渡し日の前日までを売主が負担し、引渡し日以降の分を買主が負担します。
仮に、残代金決済日を6月1日とした場合、5月31日までの分を売主が、6月1日以降の分を買主が負担するように納税額年額を日割計算して売主に渡します。
このため、その年の1月1日現在の所有者である売主に届いた納税額は、通年分を売主が自治体に納めることになります。
また売主が不動産事業者や建築事業者のような法人の場合、日割計算された金額に消費税が加算される場合があります。
②管理費、修繕積立金の分担金：
マンションは管理費と修繕積立金がかかります。テラスハウスやタウンハウスなどでも規約として集めているところもあるようです。
計算方法は、固定資産税の時と同様に日割計算します。
不動産売却時の費用｜支出の部
契約書に貼付する印紙代や仲介手数料、測量費のほか、不動産の性質や売主の事情によって掛かる費用項目が変わるので、しっかりチェックしましょう。
印紙代：
売買契約書に貼付する印紙税です。
不動産売買契約時、通常契約書は２部作成しますが売主・買主１部ずつ保有します。
なお、仲介会社と締結する媒介契約書には印紙税はかかりません。
契約金額によって印紙税額は異なりますので、詳しくは国税庁のHPにアクセスして、印紙税額一覧をご参照ください。
【参考】
仲介手数料：
売却を依頼する不動産会社に支払うのが仲介手数料です。
媒介契約を結んだときではなく、売却が成立したときに成功報酬として支払います。具体的には買主と売買契約を結んだときに半額を、物件を引き渡したときに残りの半額を支払うのが通常となります。
仲介手数料の上限は売買価格の3％+6万円＋消費税
仲介手数料の金額は、売買価格が400万円を超える場合は以下の計算式で算出する（消費税率10％の場合）。
仲介手数料＝売買価格×3.3％＋6万6000円
売買価格が5000万円とすると、以下の金額となる。
仲介手数料＝5000万円×3.3％＋6万6000円＝171万6000円（税込）
【参考】
国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）令和元年8月30日改正
登記費用（登録免許税含む）：
以下に該当するケースでは、売主側にも登記手続きが必要になります。
①登記上の住所が現住所と異なる
司法書士に依頼すれば、25,000円程度かかります。
②相続登記手続きが未了で、不動産の名義が故人のままになっている
司法書士に依頼するとして、土地1筆、建物1棟の場合で8万円～10万円程度ですが、相続人が複数名いるときは増額になります。
お付き合いの司法書士さんがいるなら、相談してみてください。
③数年前に増築したが、増築登記が未了
土地家屋調査士が担当します。費用は8万円前後です。
④現在は更地になっているが、取り壊した建物の滅失登記が未了
土地家屋調査士に依頼した場合で、４～５万円程度かかります。
⑤対象不動産に銀行の抵当権が設定されたままなので登記の抹消が必要である
ア）ローンの残債が無い場合：
ローン等がすでに完済している場合は、売主ご自身で金融機関に連絡を入れ、抵当権抹消のために必要な書類を交付してもらいます。
イ）ローンの残債がある場合：
売却代金の授受を、不動産の決済と同時にローンを完済する方法をとります。
まずは、売主ご自身が不動産の売買契約締結後に、「売却先が決まり、近日中に代金決済を迎える予定である」旨を抵当権（または根抵当権）を設定している金融機関に伝えます。
その際に、不動産会社の担当者名と連絡先、あわせて担当する司法書士の名前や連絡先等を伝えておくと、今後がスムーズです。
後日、司法書士または不動産会社の担当者が金融機関の担当者に連絡を入れ、手続きについて打ち合わせをしてくれます。
この抵当権の抹消については、司法書士に2～３万円前後の費用を支払います。
ウ）売却代金でローンを返済しても、なお残債が残る場合：
原則、ローンが全額返済（完済）できない場合は、金融機関は抵当権の抹消に応じません。
そのため、このような場合は不動産を売り出す前段階で、金融機関と話し合いをする必要があります。場合によっては、「そもそも不動産を売却できない」恐れがありますので、十分に注意が必要です。
⑥「権利証」や「登記識別情報」を紛失してしまい、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらわなければならない
司法書士に3万円～5万円支払います。
【参考】
その他にかかる費用
必要に応じて処分費や解体費がかかる
このほか、売却時には必要に応じてかかる以下のような費用もある。金額は一律ではないが、一般的なケースでの目安額を下記に記載します。
●廃棄物の処分費……………10万円～50万円程度
●敷地の測量費………………50万円～80万円程度
●建物の解体費………………100万円～300万円程度
●ハウスクリーニング費……5万円～15万円程度
解体や測量に関する費用についてもかかってくる場合もあります。
ご自身でインターネット等で安い業者さんをご利用いただくことも可能ですが、打ち合わせ内容や期限といった問題も出てきて後々トラブルに発展することもあるので、仲介を依頼した不動産屋にその件も含めて依頼しておいた方がスムーズに取引が進むことが多いです。
また近隣への配慮もお忘れなく。
売却時にかかる税金
不動産の売却で得た売却益（譲渡所得）の計算には、その不動産を手に入れるときにかかった費用＝取得費と、売るときにかかった費用＝譲渡費用を知る必要があります。「譲渡費用」にはどんなものが含まれるのか確認しましょう。
不動産を売って手にした売却益は「譲渡所得」として税金が発生する。売却益（譲渡所得）はあくまで利益なので、売却価格から不動産を手に入れるときにかかった費用＝「取得費」と、売るのにかかった費用＝「譲渡費用」を差し引いて計算することになります。
譲渡所得の求め方
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
ここでは、譲渡費用について解説します。そもそも売るときの経費が多くかかって、利益（譲渡所得）が少なければ、支払う税金も少なくなります。そのため、譲渡費用はもれなく計上したいところです。
ただし、売るときにかかった経費がなんでも譲渡費用と認められるわけではありません。譲渡費用は不動産を売るときに「直接」要した費用で、所得税基本通達等では次のように例示していいます。
取得費については「取得費の計算方法」を参照してください。基本は購入時の価格を指しますが、建物がある場合は経年変化の影響をとりいれたり、購入時価格が不明な場合は法律で決められた計算方法があったりと、こちらも注意が必要です。
【譲渡費用になるもの】
(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
(2)印紙税で売主が負担したもの
(3)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうために支払った立退料
(4)土地などを売るための建物の取壊し費用とその建物の損失額
(5)売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために最初の契約者に支払った違約金
※土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金
(6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
【参考】
この記事を書いた人
株式会社ハウスパートナー
池上 誠一郎
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